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地产新势力 | 30岁的沪籍老房企在京杭两地出尽风头

2023-05-30 16:49:57来源：第一财经

一批曾经挥金如土的房企倒下去，另一批却正在异军突起。上海本土开发商大华集团，便是过去两年里相当活跃的一家。

(资料图)

大华集团，成立于上世纪90年代，是和恒大地产、碧桂园等一众房企同一个时期创立的公司，但因为一直未登陆资本市场而一直寂寂无名。期间，该集团董事长金慧明也曾筹备过公司上市事宜，但在2007年借壳上市失败，此后便隐匿在地产江湖里，深耕上海本地市场。

时光荏苒，大华的前30年不甚耀眼，但命运似乎给了他第二次机会，在一个接着一个昔日千亿房企爆雷之后，大华集团找到了新的发展空间。据中指院数据，2021-2022年，大华集团权益拿地金额分别为260亿元和95亿元，位列行业27名、32名。

2023年3月，大华集团在北京摘获的一宗热门地块，开始受到外界关注。巧合的是此后不久，该集团继续在杭州的一宗热门地块摇号中运气爆棚，从66家参摇房企中胜出，夺得萧山新街北宅地，据估算，杭州这块地的命中率只有1.5%。

连续摇中两块大热地块，似乎命运的天秤已偏向这家房企。但在房地产行业这个特殊的转折口，大华，这家老牌企业能否迸发它的第二春？

区域旧改大户

2023年3月23日，北京土地交易市场迎来久违的热闹场面：42组竞买人等待昌平区朱辛庄0028地块的最终摇号结果。

这宗地块区位好、规模小、总价低，且没有现房销售等其他条件限制，上限楼面价3.54万元/平方米、销售指导价6.2万元/平方米，盈利空间也颇为充足，因而吸引了14家民企、16家央企、13家地方国企等各路企业来竞争。这样一块“肥肉”，最终摇进了一家名为大华的房企手中。

尽管北京市场对这个幸运儿一片茫然，但大华并不是行业新兵，而是一家拥有超30年历史的老牌房企。

大华的发展史可追溯至1992年，前身是为配合住房制度改革而成立的上海大场房地产开发经营公司（以下简称为“大场房地产”）。1995年，时任大场镇新华村党总支书记的金惠明任大场房地产的法人代表。1998年7月，大场房地产改制为大华（集团）有限公司，企业性质也由集体转为有限责任。

2002年，包括金惠明等在内的34名自然人受让了大华集团90%的股权；其中金惠明以5282万元现金获得了大华48%以上的股权。

此后几经腾挪，金惠明间接持有大华35.44%的股权，并通过其胞弟金建明、女儿金玲等可施加影响的近亲属所持股权，共计控制大华57.40%的股权；大场镇方面则保有大华集团约10%的股份。截至2022年末，时年69岁的金惠明仍为大华的董事长，金建明、金玲亦在公司任职。

随着上海房地产市场的快速发展，大华很快迎来高光时刻。根据国家统计局上海调查总队公布的《2006年按营业收入排序的前100位上海市企业集团》，大华集团以81.39亿的总收入位列第29位，成为上海第二大房地产公司。

彼时有报道显示，大华掌门人金惠明，也在2005年时以近27亿元的个人财富总值，跻身福布斯富豪榜。

这一阶段，也正是众多房企陆续登陆资本市场的黄金时期，北辰实业、保利地产等先后完成IPO，同为上海房企的绿地也在筹谋借壳。金惠明也不例外。他意欲借壳大连金牛推动大华上市。但随着“集体资产遭贱买”的外界质疑，大华的上市计划最终搁浅。

这之后，在各大民营房企持续跑马圈地的背景下，行业的销售额天花板不断被突破，“千亿”也成了规模房企的硬指标。而作为上海本土房企曾经的领头羊，大华却逐渐淡出了大众视野，2016-2018年间，这家公司的年销售额不足200亿，一度落到行业百名开外。

尽管鲜少在公开土地市场上抛头露面，但依靠“整体开发”的模式拿地，大华依然获取了足够其开发的旧改土地储备。

早在2014年时，大华就已取得了对上海宝山区的联东村、场中村、康家村、顾村4个“城中村”改造项目的开发建设权，约4500亩土地。直至2021年底，上述4个上海城中村改造项目中仍在推进中，剩余可售货值合计仍有100亿元。另据克而瑞统计，自2014年至2022年，大华包揽了宝山区共21幅“城中村”地块。

凭借多年在上海旧改市场的深耕，大华在上海开发了包括宝山大华社区、浦东大华锦绣华城、大场老镇改造社区等多个项目，总计约有25万居住人口。

2012年-2015年间，来自的上海合同销售额贡献度均在60%左右。据大华官网显示，其在上海累计开发了26个项目，总销金额历年蝉联前五。

奋起直追

旧改模式下，大华坐享高毛利的同时，也同样面临着开发周期较长的问题。

新世纪评级报告显示，土地整理从介入到土地供应需要24-36个月，而房地产项目开发从开工到完工交付需30个月左右，随着项目规模的扩大，营业周期总体较长。

于是，为满足规模增长的需要，大华也终于迈开步伐，跨出舒适区，在其他城市“错峰”开启规模扩张之路。2017年，大华定下发展目标，要以“发力上海，稳住二线”为方向，把握城中村改造机遇，力求保持在上海市场的领先地位同时，计划拓展粤港澳、昆明等城市。

这一年，大华先是进行前期拓展：向西南入滇，与昆明当地政府签约进行投资、考察大理；向南则在广州成立区域公司，推进对广州、惠州、江门等城市的前期拓展。

此后，大华正式进入扩储模式：2018年初，中标成为昆明一城市更新地块土地一级开发整理社会投资人；同年9月，以底价11.63亿元竞得广州番禺宅地；当年年底再以5.52亿元落子徐州……

2019年，大华在土地市场上加码冲刺。全年在上海宝山区摘获8宗地块，累计获得土地面积37万平方米，成交总价超154亿元；又先后在南京、武汉补仓，挺进天津、苏州等城市，在大湾区5个城市的城市更新项目也累计至15个。

据大华披露，2017-2019年的三年时间里，其共摘得土地超60幅，粮仓越发充盈。据克而瑞，2018年，大华的新增土地货值为195.3亿元，位列行业第89位；2019年，其新增土地货值大幅增长至720.2亿元，排名也提升至第38名。

在土地市场上挥金如土，再加上开发资金投入规模同步大幅增加，大华的债务也节节攀高。据联合评级发布的报告显示，2017-2019年间，大华的全部债务分别为211.38亿元、303.35亿元、417.59亿元，年均复合增长40.56%。

不过，多年来，大华的财务杠杆都保持在较为稳定的水平，居于绿档，现金短债比也从2017年的1倍以上提高到2019年的3倍以上，在手现金及现金等价物也在2019年末超过150亿。