环球最资讯丨连涨15月，成都楼市真“疯”了吗？

• 2023-04-22 19:56:10来源：市界

一则单身人士放松限购的传言，让成都楼市再次成为焦点。

此前，成都市规定，符合购房条件的2人及以上家庭可购两套住房，而符合条件的单身青年只能购一套房。近日网传成都将允许符合条件的单身青年购两套房。

“目前圈子里都传疯了，但能否落实还要看官方文件，可能会在部分地区先行试一下吧。”对于单身人士放开限购的政策进展，电建地产成都公司的一位人士称。

(相关资料图)

今年一季度以来，成都新房成交热度持续飙升，不仅成交量升到了1.5万套，同比增长16%，部分新盘甚至又出现了罕见的“万人摇”，把线上登记系统挤爆了。

但让更多人吃惊的还是二手房市场。成都住建局数据显示，今年3月，成都二手房成交量超过2.8万套。这不仅创下成都市的成交纪录，更是超越了北京、上海这些一线城市，成为全国二手房市场的扛把子。

这样的交易热度，出乎许多人意料。作为一个西部二线城市，成都的人均GDP并不突出，但房价却已经实现了15个月连涨，更是以“成都房价排名上涨第一”的话题，登上了微博热搜。对比今年3月和一季度数据来看，成都的新房同比涨幅分别为8.5%和8.6%，而排名第二的杭州则分别为5.8%和6.2%。

然而，在各项繁荣的数据背后，成都楼市也呈现出一些“割裂”的状况：一方面，普通买房人摇不到的“网红盘”，撑起了新房市场的火热；另一方面，二手交易量创下新高，更大规模的二手挂牌量却同步袭来，目前已超过18万套。

扑朔迷离的楼市表象背后，成都楼市又会走向何方？

少数人的“摇号”狂欢

凭借熊猫、火锅、春熙路、太古里等网红标签，成都在社交媒体上赚足了流量。在房地产市场，成都楼市热销，也是从这些有着套利空间的“网红盘”开始的。

网红盘来源于此前成都楼市新政的产物：双限地，这些地块不仅设置了土地限价，还设置了清水限价（即毛坯房的上限价格），如果新盘限价跟周边二手房形成巨大的价格差，那这个盘就必红无疑。

许多成都买房人都品尝过 “网红盘”带来的幸福和烦恼。这些网红盘往往自带投资属性，低于周边二手房的巨大价差，让购房人蜂拥而至。然而，面对极低的中签率，绝大部分购房者仍旧是陪跑，真正入围者寥寥。

在成都工作生活了多年的陈丽就是如此。今年29岁的陈丽，是一家面包房的主理人。在爱美食爱娱乐的成都，陈丽的面包店生意做得很火红，但在买房这件事儿上，却总是差了点儿运气。

陈丽目睹了成都楼市的兴衰涨跌，潮起潮落。

成都房价的高速增长期始于2016年。2016年3月，成都房价开始全面上涨，投资客和炒房团争相涌入，一次性买入上百房源，直接把楼市的新房库存量，压降到了4个半月的规模。而那一年，成都的新房均价才7983元/平米。

到了2017年，成都楼市开始调控时代，二手房市场也被纳入调控体系，但这并未完全扑灭楼市的高烧。那一年，抱着“买涨不买跌”信仰的购房者，还是拿着全款冲进了市场，成都楼市从千元时代迈入了万元时代，至年底新房均价已涨至1.2万元。直到2017年底，“摇号”政策正式推出后，市场逐步回归理性。

此后，成都楼市房价上涨幅度终于变得可控，越来越多的市民开始加入“摇号”的队伍。自2020年以来，陈丽已亲身经历了5场新房“摇号”，可一次也没有摇中。到今年3月，陈丽决定再赌一把运气，再次加入高新区一个网红盘的摇号大军。

陈丽深知，在新房摇号市场里，光有购房资格和“钞能力”还不够，关键还得靠运气。然而，这一次好运还是没有眷顾她，“买房的人太多了，摇号的人也很多，市场整体还是很火的”。

诚意金交了一个又一个，就是上不了车。最终，陈丽决定不再把买房希望寄托在摇号上，而是选择了龙泉驿区的二手房，“价格虽然没有网红新盘的香，但我总归能买到”。

陈丽只是众多摇号大军的一员。今年以来，在巨大的“房价差”面前，成都摇号人数屡创新高，中签率屡创新低，造就了一个又一个摇号狂欢。

3月中旬，成都恒大天府半岛6期开盘时，更是出现了戏剧性的时刻。由于项目售价1.35万元/平方米，与周边二手房相比，存在超8000元/平方米的价差，许多购房人都为此心动了。

▲（成都恒大天府半岛售楼处。图片来源:项目官方）

最终结果显示，超5.2万人加入抢房大军，一度造成了报名系统网络堵塞的情况。而由于楼盘推出的房源量只有180套，实际买房人的中签率只有0.3%，相当于291人抢一套房。

这也是“网红盘”的普遍特征，它们都是典型的房价倒挂项目，销售均价明显低于周边市场均价，对购房人吸引力十足。

据「市界」不完全统计，自2023年以来，成都多个新房房源一开盘就遭到疯抢，如川发天府上城、恒大天府半岛、麓湖林语、建发央玺等。

凭借着“摇号”的超高性价比，成都楼市主城区的新房热度持续回升。买房人不是在售楼部交资料，就是在通往售楼部的路上。

克而瑞数据显示，一季度成都楼市去化率90%以上的项目全部位于一圈层（指天府新区、高新南区）核心优质板块，8成以上为央国企开发的项目，基本都是120-200平方米以上的改善和深度改善产品。

然而，并不是所有买房人都有机会参与这场盛宴。

“开发商在2020年起拿到很多设置了销售限价的双限地，这种楼盘一般都没有利润空间，所以普遍质量一般，如果这些楼盘售价跟周边二手房比，没有价格倒挂或价差不大，一般购房者不太愿意去买这种新盘，这导致真正火的新盘不会太多。”上述电建地产成都公司员工表示。

一位成都高新区的本地中介对「市界」表示，“虽然新房目前的成交热度看上去不错，但实际上分化很明显。真正有热度的只是那些有巨大价差的网红盘，剩下的那些新盘，如果位置偏，品质差，性价比也没啥优势的话，去库存会非常难。”

与此同时，在大户型产品占主流的主城区，买房人参与新盘摇号的入市门槛也跟着提升。“成都主城区的新房上车总价都得有400万，低于400万的房子只能去郊区新房或者二手房市场选了。而对于成都人来说，400万算是一个买房的门槛，高于400万的，对普通工薪阶层来说，就有点超出预算了。”上述中介表示。

最终，那些“买到就赚到”的网红盘房源，成了少数人的投资游戏。

二手房去化压力仍大

面对新房首付门槛高、户型大、热门盘难抢，大量刚需购房者们不得不转向二手房。

今年4月份，王丽也开始走上了看房之路，她的要求是“小户型，总价两百万以内”。然而，新房市场却无法实现她这个简单的买房愿望。

“200万以内在主城很难找到符合要求的新房，想要在市区内买新房，买到交通方便一些，配套也齐全的房子，真得很难。”王丽对「市界」说道。

最终，王丽不得不转战二手房市场。与王丽一样，整个成都二手房市场，有越来越多的刚需群体涌入。

在成都，二手房市场的交易主体，已经变成了总价100-200万的刚需买房人。成都贝壳找房数据显示，100-200万总价的房源合计占比约40%，是当前成都二手房供应的绝对主力。

▲（图源：视觉中国）

随着整个交易市场的回温，大量刚需客涌入二手房市场，加之房东们以旧换新需求的释放，推高了交易规模。数据显示，今年一季度，成都二手房成交量已经突破5.6万套，比新房要多出1.6倍。

然而，伴随着交易量的提升，一些令房东不安的信号也开始显现，二手房的挂牌量在飙升。

不久前，家住成都的李成就经历了一段艰难的卖房历程。李成有一套二环边上的“老破小”住宅，虽然房龄近30年，但南北户型，紧邻地铁。他本想借着这波楼市“小阳春”能卖一个好价格。然而，现实与预期却有很大的差距。

“房子挂了快8个月怎么也卖不掉，最后降价30万才出掉”，李成因此对当前的楼市热度产生怀疑。但对比二手房总体的去化周期来看，他的卖房周期已经比多数人短多了。

贝壳数据显示，2023年一季度末，成都二手库存去化周期26.2个月，相比2022年年底减少了11.9个月，但这一数据仍远高于北京二手房同期平均13.4月的去化周期。

长期在主城区工作的本地中介对「市界」说道，“成都二手房的成交量虽然很大，但带不动房价，价格像主城区和天府新区成交价格会有一个上涨，多数板块保持持平甚至降价。”

目前，成都二手房挂牌均价约1.77万元/平米，相比往年平均1.8万/平米的价格还要略低，整体还保持着平稳价格。

而更让人心忧的是，二手房的挂牌数量还在上升。链家网数据显示，目前成都二手房挂牌量为18.19万套，而南京、苏州、广州、西安、合肥的二手房挂牌量分别为14.94万套、14.40万套、12.64万套、11.23万套、10.45万套。

10年人口增了600多万

少不入川，老不出蜀。成都这座被誉为“天府之国”的城市，一直给人一种悠闲、舒适、惬意的印象。

最近几年，随着产业升级，成都展现出强大的虹吸效应，越来越多年轻人开始涌入这座城市。

▲（图源：视觉中国）

在成都工作两年后，今年年初，霄云搞定了买房这件人生大事。北漂期间，她一直没有考虑过买房，但回到成都后，她终于有机会圆了自己的买房梦。

2023年1月，霄云在玉林板块看了几套房子后，迅速确定了自己心仪的目标，是一个不到70平方米的小两居，房价也从110万元谈到了89万元。虽然房子不大，但它却让霄云对未来生活充满憧憬。

“在快节奏的北京待久了，到了慢节奏的成都，人整个松弛下来了。”她告诉「市界」。

2022年，成都GDP已破2万亿，总人口2126.8万，当年新增常住人口7.6万人，常住人口直逼北京上海，相比十年前，人口净增了近616万。

此外，政策利好也为成都楼市添了把火。近两年，成都进一步优化了区域限购政策，在保持高新南区限购不变基础上，将核心限购区域进一步打通，让更多购房者参与进来。

与此同时，来自金融层面的支持，也让买房人有了更多信心。目前，成都首套贷款利率从之前的4.3%下调至4.1%，第二套房则下调至4.9%。

购房的政策环境迎来了罕见的宽松期。不过，许多业内人依然心存疑虑，一季度楼市中脱颖而出的成都，是否能延续火热行情。

4月18日的成都土拍，为许多人递上了一颗“定心丸”。当日，50多家房企竞相争夺成都中心城区的三宗土地。结果，3宗地均达到土地最高限价，进入抽签环节。

房企争夺最激烈的“青羊金沙街道清江社区地块”，在32家房企抽签的情况下，中建三局下属子公司以约11.17亿元总价成为幸运儿，成交楼面价18900元/㎡。尤其值得一提的是，该地块清水限价35000元/㎡，为目前成都最高的住宅清水限价地块。

成都本地的一位房企投拓人士对「市界」说道，“从今天土拍的表现来看，成都土地价格面临马上断档跳升的情况。目前也确实需要一些政策，来支持开发商进一步涨价。”

不过，再多的支持政策，也只能作为撬动楼市的支撑点，而不是发力点。毕竟，经济复苏、老百姓收入的持续增长，才是楼市回暖的真正动力。

（ 注：陈丽、王丽、霄云、李成均为化名）

作者 | 李 逗

编辑 | 孙春芳

运营 | 解一帆

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